Thủ Đức Garden Homes có ồn máy bay và ngập nước không

Có tiếng máy bay. Thủ Đức Garden Homes nằm dưới đường bay hạ cánh của sân bay Tân Sơn Nhất, cách sân bay 7 km, giờ cao điểm tần suất khoảng 5 phút một chuyến. Còn chuyện ngập thì khác với điều nhiều người tưởng: điểm ngập nặng nằm ở đường bên ngoài dự án, đoạn Quốc lộ 13 quanh chân cầu Vĩnh Bình, chứ không phải ngập vào trong từng căn.

Hai câu này khách hỏi Thanh Tuyền liền nhau, gần như lần nào cũng vậy. Bài này trả lời thẳng cả hai, kèm cách Bạn tự kiểm tra trước khi đặt cọc.

Tiếng máy bay thật sự ở mức nào

Dự án nằm ở số 27 đường số 3, phường Hiệp Bình, cách sân bay Tân Sơn Nhất 7 km theo hướng đại lộ Phạm Văn Đồng. Vị trí đó rơi đúng vào trục máy bay hạ độ cao trước khi vào đường băng.

Vài điểm cụ thể để Bạn hình dung:

• Tần suất giờ cao điểm: khoảng 5 phút một chuyến
• Thời điểm dày nhất: chiều tối, khoảng 17 tới 19 giờ, và sáng sớm
• Máy bay đang hạ độ cao, nên tiếng nghe rõ hơn so với khu chỉ có máy bay bay ngang trên cao
• Ban đêm khuya: thưa hẳn, nhưng không phải im hoàn toàn

Điều Thanh Tuyền quan sát từ cư dân đang ở: phần lớn quen sau khoảng 2 tới 4 tuần và sau đó gần như không để ý nữa. Nhưng “phần lớn” không có nghĩa là tất cả. Có người ở vài tháng vẫn thấy phiền, nhất là người ngủ nông hoặc làm việc cần yên tĩnh tuyệt đối tại nhà.

Đây là đặc điểm không có cách khắc phục. Cửa kính hộp và rèm dày giảm được phần nào khi đóng cửa, nhưng cả căn biệt thự vườn thì điểm mạnh là mở cửa ra sân, đóng kín cả ngày là mất luôn lý do mua nhà ở đây.

Ai chịu được, ai không nên mua

Thường không thành vấn đề với: gia đình có trẻ nhỏ và người lớn tuổi sinh hoạt ban ngày, người đi làm cả ngày chỉ về nhà buổi tối, người đã từng sống ở khu gần sân bay như Gò Vấp hay Tân Bình.

Nên cân nhắc kỹ hoặc bỏ qua: người ngủ nông, người làm việc tại nhà cần yên tĩnh liên tục, gia đình có người bệnh cần nghỉ ngơi nhiều ban ngày, người dự tính thu âm hoặc dạy học trực tuyến tại nhà.

Ngập ở đâu và ngập tới mức nào

Chỗ này cần tách bạch, vì gộp chung là hiểu sai.

Ngập ngoài dự án, đây mới là vấn đề thật. Khu vực Hiệp Bình có mấy điểm trũng ngoài dự án bị ảnh hưởng khi mưa lớn trùng với triều cường:

• Đoạn Quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu tới ngã tư Bình Phước
• Khu vực chân cầu Vĩnh Bình
• Một số tuyến đường hỗn hợp lân cận, thoát nước chậm

Trận mưa lớn tháng 8/2024 làm Quốc lộ 13 ùn ứ kéo dài nhiều km, xe gầm thấp qua các điểm ngập sâu rất khó khăn. Ảnh hưởng chính là việc đi lại, không phải nước tràn vào nhà.

Trong nội khu. Dự án ghi nhận thỉnh thoảng có ngập cục bộ khi mưa lớn gặp triều cường, mức độ tùy vị trí lô. Đây là điểm Thanh Tuyền khuyên Bạn hỏi thẳng cư dân đang ở tại đúng dãy Bạn định mua, chứ đừng nghe câu trả lời chung cho cả khu 11 ha.

Bốn cách tự kiểm tra trước khi đặt cọc

Không cần tin lời ai, kể cả lời Thanh Tuyền. Bốn việc này Bạn tự làm được trong một buổi chiều.

Một, đứng tại lô đất từ 17 tới 19 giờ. Ở đủ 30 phút. Đếm số chuyến và tự đánh giá mức tiếng. Đây là bài kiểm tra rẻ nhất trước một quyết định vài chục tỷ.

Hai, đi xem vào ngày mưa. Nghe có vẻ ngược đời nhưng đây là cách duy nhất thấy đúng hiện trạng. Mùa mưa ở Thành phố Hồ Chí Minh kéo dài từ tháng 5 tới tháng 11, cơ hội không thiếu.

Ba, hỏi cư dân cùng dãy, không hỏi cư dân đầu khu. Cao độ nền chênh nhau giữa các lô. Câu hỏi cụ thể nên là: năm ngoái dãy này có lần nào nước lên tới sân chưa, lên tới đâu, bao lâu thì rút.

Bốn, kiểm tra ngày triều cường đỉnh. Lịch triều cường ở Thành phố Hồ Chí Minh công bố hằng tháng, thường đỉnh vào đầu và giữa tháng âm lịch. Chọn đúng ngày đó đi xem thì thấy tình huống xấu nhất.

Một thứ sắp thay đổi, một thứ thì không

Sắp thay đổi: Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu tới ranh Bình Dương được duyệt nâng cấp theo hình thức BOT, tổng vốn hơn 20.900 tỷ đồng, mở lộ giới lên 60 m với 10 làn xe và có làn trên cao. Dự kiến khởi công quý 2/2026, mục tiêu hoàn thành năm 2028. Dự án này nâng cao độ mặt đường và làm lại hệ thống thoát nước, nên chuyện ngập đường và kẹt xe có cơ sở để cải thiện thật.

Không thay đổi: đường bay hạ cánh Tân Sơn Nhất. Sân bay Long Thành chia tải cho Tân Sơn Nhất ở mảng quốc tế, nhưng Tân Sơn Nhất vẫn khai thác và nhà ga T3 mới còn tăng công suất nội địa. Bạn nên tính là tiếng máy bay còn nguyên trong nhiều năm nữa.

Vậy có nên vì hai chuyện này mà bỏ dự án không

Câu trả lời của Thanh Tuyền: giá đã tính hai chuyện đó vào rồi.

Thủ Đức Garden Homes có 240 căn biệt thự vườn trên 11 tới 11,5 ha, kiến trúc phong cách Mỹ, mỗi căn một trệt một lầu với sân vườn bao quanh, sổ hồng riêng, cộng đồng cư dân đã ở ổn định nhiều năm. Cùng phường Hiệp Bình, cùng trục Quốc lộ 13, nhưng đơn giá đất ở đây thấp hơn hẳn khu đô thị lớn bên cạnh.

Nói cách khác, tiếng máy bay chính là lý do Bạn mua được hơn 300 m² đất ở nội đô mở rộng với số tiền mà nơi khác chỉ đủ mua 100 m². Đó là một giao dịch có đi có lại, không phải một khuyết điểm bị giấu.

Người mua đúng là người nghe thử 30 phút rồi thấy chịu được. Người mua sai là người nghe lời quảng cáo “yên tĩnh tuyệt đối”, ký xong mới phát hiện.

Chi tiết dự án, mặt bằng phân lô và các dòng sản phẩm, Bạn xem ở trang dự án Thủ Đức Garden Homes. Muốn so với khu đô thị bên cạnh thì đọc trang Vạn Phúc City, và các căn đang bán nằm trong giỏ hàng nhà phố và biệt thự.

Bạn muốn Thanh Tuyền dẫn đi xem đúng khung giờ máy bay dày nhất, hoặc hỏi giúp cư dân cùng dãy về chuyện ngập, gọi số 0973.392.092.